É possível fazer refinanciamento de imóvel não quitado?

o que é hipoteca

O número de famílias endividadas está em crescimento. Em junho de 2019, a alta foi de 0,6 ponto percentual e chegou a 64%, segundo dados da Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic). O que isso significa? A necessidade de conseguir dinheiro rápido. É aí que o refinanciamento de imóvel não quitado surge como alternativa.

Talvez você desconheça essa possibilidade, mas essa é uma opção bastante viável. Com ela, você paga suas dívidas, permanece com o seu imóvel e tem a chance até de começar um negócio, se quiser. Achou tudo muito fácil? Realmente é. Neste artigo vamos tirar todas as suas dúvidas e mostrar por que vale a pena apostar nessa iniciativa. Que tal saber mais e se preparar? Confira!

O que é refinanciamento?

O refinanciamento de imóvel, seja ele quitado, seja não, é uma modalidade em que você empresta o dinheiro de que precisa para pagar suas dívidas, abrir o negócio próprio, fazer uma viagem, bancar a faculdade dos filhos ou o que mais quiser. Em troca, oferece sua casa como garantia. Você decide como a quantia será usada e paga o valor principal acrescido de juros. 

A boa notícia é que, por ter o imóvel como segurança, a taxa de juros tende a ser menor. 

Para você ter uma ideia, a taxa mais baixa do mercado é de 0,99% ao mês mais o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) — indicador que mede a inflação oficial do Brasil. Isso resulta em 12,5486% ao ano. Em comparação com outras modalidades de empréstimo, esse indicador é muito mais baixo. 

Confira o valor das principais taxas de juros, segundo dados de agosto de 2019, do Banco Central:

  • rotativo do cartão de crédito: 300,3% ao ano;
  • parcelamento do cartão de crédito: 175,2% ao ano;
  • cheque especial: 318,7% ao ano;
  • crédito pessoal: 119,5% ao ano;
  • crédito consignado: 22,5% ao ano;
  • financiamento de carros: 20,3% ao ano.

Percebe como todos esses percentuais são acima do refinanciamento de imóvel? É por isso que essa modalidade — também conhecida como empréstimo ou Crédito com Garantia de Imóvel ou hipoteca — é muito válida.

É claro que, para evitar uma cilada, é importante ficar de olho nas taxas praticadas. Afinal, existem opções mais caras. Com esse cuidado, você só tem a ganhar.

É possível refinanciar um imóvel já financiado?

Sim! Como o empréstimo imobiliário é de longo prazo, é normal você querer mudar de casa, de cidade ou precisar de dinheiro durante esse período. O que acontece é que o processo de crédito é um pouco diferente se o imóvel ainda não estiver quitado. Como você vai usá-lo como garantia do empréstimo, será preciso ter certeza de que o imóvel está quitado. Para isso, o banco vai processar o saldo devedor, ou seja, quantas parcelas faltam para encerrar o financiamento.

Nesse cálculo, será contabilizado o desconto de juros e multas. Assim, você verá que o valor final a ser quitado é menor. Em seguida, será feita a análise de crédito para refinanciar o imóvel quitado. Dessa forma, serão considerados o valor que você solicita de empréstimo mais a quantia necessária para o pagamento total do financiamento.

Nesse processo, chamado de home equity, é verificado o valor do crédito a ser liberado, a taxa de juros, o montante da parcela e o prazo de pagamento. Se a quantia liberada for maior que o saldo devedor do apartamento, o imóvel é quitado. Assim, o refinanciamento fica no seu nome e o imóvel é colocado como garantia.

Achou muito difícil esse processo? Vamos simplificar com a história da Ana Luiza.

Ela comprou um apartamento no valor de R$ 250 mil. Na época, deu uma entrada de R$ 50 mil e já quitou várias parcelas durante alguns anos. Agora, ela precisa de dinheiro e decidiu por refinanciar o imóvel não quitado com o Banco do Brasil. Para fazer esse procedimento, procurou uma instituição especializada e verificou o saldo devedor com o banco. O resultado foi de uma dívida de R$ 125 mil, após o abatimento de juros e multas.

Ao somar todas as suas dívidas, Ana percebeu que precisava de R$ 50 mil. Portanto, a quantia total necessária seria de R$ 175 mil. Na análise chamada home equity, ficou acertado que ela poderia receber até R$ 200 mil, com um prazo de pagamento de 180 meses. Como o montante liberado superava suas necessidades, ela contratou os R$ 175 mil em 180 meses, quitou o imóvel no Banco do Brasil e assinou o contrato com a outra instituição para receber o crédito.

Ela continuou morando no apartamento, porque assinou um termo de alienação fiduciária. Nele, está escrito que o imóvel continua sendo dela, mas é a garantia do empréstimo e fica alienado em nome da instituição que cedeu o crédito. Por isso, se todas as parcelas forem pagas em dia, ela não terá problemas. Caso fique inadimplente e não exista possibilidade de renegociação do empréstimo, há potencial de perda do imóvel. Essa é a última alternativa e nunca é o objetivo dessa negociação. É por isso que a Ana Luiza contratou o crédito com tranquilidade — e você também pode fazer isso.

Refinanciamento de empréstimo: como funciona?

O refinanciamento é uma possibilidade para qualquer empréstimo, inclusive o imobiliário. A ideia é trocar uma linha de crédito por outra, especialmente se a nova tiver taxas de juros menores. Essa é a melhor opção, porque você passa a pagar menos e deixa de ficar inadimplente. Para fazer esse processo, você pode usar imóveis próprios ou de terceiros, comerciais ou residenciais.

As condições variam conforme a instituição. De modo geral, você tem a chance de conseguir um empréstimo de R$ 30 mil a R$ 4 milhões. O imóvel oferecido como garantia, por sua vez, deve valer, pelo menos, R$ 150 mil. Após o envio da documentação, a análise de crédito demora até 10 dias. Esse processo rápido é garantido quando as etapas são realizadas pela internet e toda a documentação está em dia.

Depois dessa comprovação, um profissional especializado vai até o imóvel para analisar as condições e garantir que está tudo certo quanto ao valor que você solicitou. Em seguida, você e o imóvel passarão por uma análise jurídica e, após aprovação, assina o contrato e recebe o valor na sua conta-corrente. Perceba que os valores só serão pagos a partir da primeira parcela. Por isso, o refinanciamento de imóvel não quitado não exige o pagamento de entrada.

Como refinanciar o próprio imóvel?

Para refinanciar o imóvel não quitado da Caixa ou de qualquer outro banco, você deve primeiro entrar em contato com uma empresa especializada. É provável que no site esteja disponibilizada uma calculadora online ou simulador. Ali você calcula o valor do empréstimo e verifica as condições que se adaptam às suas necessidades. Em outras palavras, garante que as parcelas cabem no seu bolso. 

A próxima etapa é informar seus dados pessoais. Indique qual é seu nome, e-mail e idade. Essas informações servirão para calcular o prazo máximo de pagamento. Em seguida, sinalize como está seu imóvel. É preciso colocar seu endereço e o valor dele, porque isso será conferido na vistoria. Existe mais um passo para finalizar a operação: enviar sua documentação pessoal e do imóvel. 

Em princípio, são solicitados:

  • CPF;
  • RG;
  • comprovante de renda atualizado — pode ser holerite dos últimos três meses, declaração de Imposto de Renda, DECORE (para quem é autônomo) e extrato bancário também dos últimos três ou seis meses;
  • comprovante de residência atual;
  • matrícula atualizada do imóvel.

Se você tiver qualquer dúvida, conte com a ajuda dos consultores. São eles que vão entrar em contato, se necessário. Caso contrário, o imóvel é avaliado e o contrato é emitido em até 10 dias. Então, o dinheiro é liberado. Aqui, vale a pena fazer a observação. O refinanciamento de imóvel não quitado e impedido por ação judicial não pode ser colocado como garantia. 

Como faço para refinanciar meu veículo?

Assim como o imóvel, os carros também podem ser refinanciados. Nessa linha de crédito, o seu veículo é colocado como garantia. O processo é exatamente o mesmo: você envia a documentação, recebe a aprovação e assina o contrato indicando a alienação fiduciária.

As taxas de juros também são mais baixas, porque existe a garantia. As condições de pagamento são facilitadas. Por outro lado, o valor negociado é menor, porque, geralmente, um automóvel é mais barato que um apartamento, por exemplo.

Para fazer o refinanciamento, é preciso ter o carro quitado e com a documentação regularizada. Se houver alguma pendência, como IPVA em aberto, ou financiamento ainda em pagamento, parte do valor é repassada para a quitação do automóvel e o restante pode ser usado como quiser. A documentação entregue é a mesma. A diferença é que você precisa apresentar os dados do veículo, não do imóvel. 

O prazo para liberação do dinheiro também tende a ser rápido, mas varia de acordo com a instituição que faz análise. As condições também são diferentes. A taxa de juros tende a ser mais alta, acima do 1%. Já os prazos de pagamento da dívida ficam entre 12 e 48 meses.

É possível vender um imóvel financiado pela Caixa?

O refinanciamento de imóvel não quitado pela Caixa ou sua venda é possível, sim. Nesse caso, a ideia é vender o apartamento e, com o valor repassado pelo comprador, o banco quita sua dívida e repassa o restante a você.

Por exemplo: você comprou um apartamento de R$ 150 mil e agora quer trocar por um de R$ 300 mil. Imagine que foram pagos R$ 100 mil do imóvel que você já tem e a venda é feita pelo mesmo valor da compra. Nesse caso, você tem aproximadamente R$ 100 mil para receber da Caixa. É claro que esse valor vai mudar um pouco devido ao abatimento de juros e multas — e isso depende do seu contrato.

Com esse dinheiro, você pode comprar outro imóvel ou fazer o que quiser. A liberação ocorre em até 30 dias. Assim que o contrato de venda é assinado, a titularidade é repassada para o comprador e ele vai fazer os procedimentos necessários no Registro de Imóveis.

Agora, você já sabe como fazer o refinanciamento de imóvel não quitado e os detalhes principais dessa operação. Basta reunir os documentos, fazer a simulação e ver como ficará no seu caso. Com certeza, é uma das melhores alternativas para acabar com o endividamento.

Gostou de saber mais sobre essa possibilidade? Aproveite e veja qual o melhor banco para empréstimo com garantia de imóvel.

Bcredi

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