O que é o Valor Venal de um imóvel e para que serve? Aprenda a calcular

casinhas de madeira e moedas
Caique Cabral

31 de julho de 2019

Atualizado em: 16 de setembro de 2019

Precisa descobrir o valor venal do seu imóvel e não sabe como? Calma! Vamos ensinar a você o significado do termo e como se faz para calcular o valor do seu imóvel.

Você sabe porque os valores de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)  podem variar de uma região para outra? Ou os motivos do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) mudar de imóvel para imóvel?

Isso se deve ao valor venal, um cálculo feito, geralmente com informações da prefeitura da cidade, e que oferece a informação de quanto o imóvel vale judicialmente de acordo com a legislação do município. Se você ou seu corretor de imóveis não sabe como calcular o valor venal, você não saberá qual é o imposto incidente sobre o bem e, muito menos, como definir o valor dele para uma futuras transações.

O que é o valor venal de um imóvel?
Para que serve o valor venal?
Qual relação do valor venal com o IPTU?
Como calcular o valor venal de um imóvel?

O que é o valor venal de um imóvel?

O valor venal de um imóvel é uma estimativa de preço que o Poder Público faz, através de um cálculo, para entender qual o valor real de um determinado bem, com a finalidade de que este valor sirva como base para cálculo de impostos, taxas e – em alguns casos – de emolumentos judiciais ou administrativos.

Talvez você nunca tenha ouvido falar sobre essa palavra ou não saiba o que ela significa, mas o termo é bastante utilizado no ramo imobiliário, municipal e, também, jurídico. E, ao contrário do valor de mercado, usado principalmente na compra e venda de propriedades, esse índice leva em conta o terreno.

Por isso, é importante você entender que valor venal é diferente de valor de mercado, ou seja, um leva em conta a metragem do terreno, já o outro equivale ao total construído e é influenciado por fatores como a localização e infraestrutura do bairro, por exemplo.

Para que serve o valor venal?

O valor venal serve para ser usado em trâmites judiciais envolvendo o imóvel e também é a base para o cálculo de impostos, como o IPTU, por exemplo. Entender para o que ele serve irá te ajudar em casos onde você precise adquirir um imóvel, ou até para entender se as taxas que você paga à prefeitura estão realmente de acordo com o terreno que você possui.

Já no ramo imobiliário, esse dado é super importante para corretores de imóveis que geralmente usam o valor venal para a base de cálculo do valor de mercado de um imóvel. Ou seja, a partir do valor venal é possível entender qual o preço mínimo que deve ser cobrado pelo terreno para depois colocar em pauta itens que agregam valor ao imóvel, como: bairro, segurança, infraestrutura e outros.

Qual relação do valor venal com o IPTU?

O valor venal é o fator principal para determinar o preço que os cidadãos irão pagar no IPTU, o Imposto Predial e Territorial Urbano, e ele varia de cidade para cidade. É por esse cálculo que os órgãos públicos – neste caso a prefeitura – definem: quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança. Isso porque, geralmente, bairros localizados em áreas que oferecem risco aos moradores são isentos de taxas como estas.

Normalmente, o cálculo para o valor venal relacionado ao IPTU leva em consideração:

  • As características do imóvel (posição, idade, tipologia);
  • A função da área da edificação;
  • A utilização (comercial, residencial ou outra);
  • A média de valor do m² para os imóveis no mesmo logradouro.

E, para o valor venal, é levado em consideração – em sua maioria – apenas a metragem do terreno. Então, digamos que você tenha uma casa com 200 m² de terreno e 340 m² de área construída, seu imposto será calculado sobre o primeiro valor que corresponde à metragem do terreno. Neste caso, você pagará o tributo “mais barato”, pois valerá no cálculo o tamanho do terreno e não da construção ou do que existe ao redor dela.

Como calcular o valor venal de um imóvel?

Atualmente, existe uma fórmula para calcular o valor venal de um imóvel e seus coeficientes variam entre as cidades e suas prefeituras, mas a base é composta por:

V = valor venal do imóvel;

A = área do terreno ou edificação, a metragem do terreno;

VR = valor unitário padrão residencial, a base deste valor está na Planta Genérica de Valores do Município (PGV), que é alterada de acordo com a cidade;

I = idade da propriedade, considerando a data de expedição do Habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”;

P = posição do imóvel;

TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações e reformas que o bem sofreu ao longo dos anos).

V = A x VR x I x P x TR

Se você deseja saber qual é o valor venal do seu imóvel, procure entender qual é o cálculo que a prefeitura de sua cidade utiliza, pois mesmo a fórmula sendo um padrão, alguns valores variam muito por região – principalmente na diferença entre urbanos e rurais, por exemplo. 

Outro fator que influencia no cálculo é o local/bairro que o seu imóvel se encontra dentro da cidade: quanto mais perto ao centro, maior a possibilidade de um valor venal maior e maiores taxas para você. 

Algumas prefeituras disponibilizam páginas na internet para você fazer a consulta do valor venal do seu imóvel, como em São Paulo e em Salvador, por exemplo. Se você tem curiosidade para saber o seu, vale a pena entrar em contato com a prefeitura de sua cidade e solicitar o seu. 

O valor venal é um importante fator para você que deseja entender qual é o valor base do seu imóvel atualmente. Seja para uma venda ou para realizar um empréstimo com garantia de imóvel, esse dado é essencial para você ter uma noção de quanto o seu imóvel pode valer. Ele é o ponto de partida para determinar o seu preço e, com certeza, realizar bons negócios!

Caique Cabral

Formado em marketing e amante das letras, vejo o conteúdo como uma fonte de informação que nunca seca. Escrevo sobre finanças para além de números, sempre em busca das melhores soluções para a vida financeira das pessoas.

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