Saiba tudo sobre a Lei do Inquilinato

Caique Cabral

27 de agosto de 2019

Alugar uma casa, apartamento ou até mesmo um quarto exige uma série de regras básicas que devem ser seguidas tanto pelo locador, quanto pelo locatário. Aqui abordaremos tudo sobre a lei do inquilinato. Confira!

Para que você alugue um imóvel de maneira segura e tranquila, existem algumas regras que devem ser seguidas, todas com o objetivo de facilitar o processo e tornar tudo mais prático para os envolvidos. Este conjunto de direitos e deveres serve para garantir que tudo ocorra de maneira justa para ambas as partes: inquilino e proprietário. Todas estas regras estão agrupadas na Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei Federal 8.245/91) atua na regulação do mercado de aluguéis, tanto residenciais quanto comerciais, tendo diretrizes tanto para locador, quanto para inquilinos. Ao longo dos últimos anos, a lei sofreu algumas mudanças, tendo sua última alteração em 2012, visando sempre oferecer maior segurança e um acordo justo entre as partes envolvidas.

Quais são os direitos do inquilino e do locatário?
O que acontece se quebrar o contrato do aluguel?
Como calcular a multa por quebra de contrato?
Quanto tempo leva para uma ação de despejo por falta de pagamento?

Quais são os direitos do inquilino e do locatário?

Sabendo que a lei do inquilinato atua tanto para locatário, quanto para inquilino, ambas as partes possuem direitos e deveres que devem ser respeitados. Entre eles, os principais são:

Direitos:

1 – Receber o imóvel em perfeito estado

Você provavelmente já ouviu falar das vistorias prévias que as imobiliárias oferecem quando se assina o contrato de locação de um imóvel, certo? Isso acontece pois está previsto na lei que o inquilino tem o direito de receber o imóvel em condições perfeitas para ser usado, seja para morar ou para usar como ponto comercial. 

Na vistoria, ficam listadas todas condições e eventuais problemas encontrados no imóvel por meio de um documento emitido pela imobiliária. 

2 – Isenção de despesas não previstas do condomínio

No caso de o imóvel pertencer a um condomínio, o inquilino tem a obrigação de custear toda taxa ordinária, ou seja, as previstas como gastos rotineiros de manutenção, pagamento de salários da equipe do condomínio (porteiros, zeladores, seguranças etc) e eventuais reposições do fundo de reserva.

Já as despesas não previstas, ou extraordinárias, são de responsabilidade do dono do imóvel. Essas despesas podem ser da zeladoria rotineira do condomínio, como reformas ou indenizações trabalhistas.

Não cumprir nenhuma dessas resoluções é passível de multa e até mesmo de prisão. 

3 – Preferência de venda

O Artigo 27 da seção V da Lei do Inquilinato prevê que é direito do inquilino ter a prioridade na opção de compra do imóvel, caso seu dono deseja vendê-lo. 

O mesmo artigo também prevê que o inquilino deve ser tratado em igualdade de condições, como qualquer outro comprador em potencial, sem nenhum tipo de vantagem, valor ou formas de pagamento especiais.

O inquilino que não demonstrar nenhum tipo de interesse na aquisição do imóvel em até 30 dias após o aviso de venda, perderá o direito e terá um período estabelecido em contrato para se mudar.

4 – Solicitar comprovantes de pagamento com discriminação

Em caso de alguma eventual necessidade, o inquilino pode solicitar junto à imobiliário ou ao dono do imóvel todos os recibos discriminados de todas as despesas pagas durante o tempo em que alugou o imóvel. Nesse recibo, devem constar todo e qualquer valor pago relacionado ao aluguel, como mensalidade de condomínio e descrição de cada gasto, tendo a distribuição exata dos valores.

Esse direito é importante para evitar qualquer tipo de fraude, evitando cobranças indevidas ou repasses ilícitos de valores. Caso precise, o inquilino tem o direito de tirar qualquer dúvida com o dono do imóvel/imobiliário e denunciar qualquer irregularidade como crime de ação pública caso não receba a discriminação de suas movimentações financeiras.

5 – Reembolso por reformas

Também é de direito do inquilino ser reembolsado caso o imóvel necessite de um conserto, desde que a reforma se enquadre como “benfeitoria necessária”, conforme prevê o Artigo 35 da Seção VI da Lei do Inquilinato.

Toda reforma que tenha como objetivo apenas estético não são passíveis de indenização e só podem ser realizadas com autorização prévia do dono do imóvel.

Deveres:

1 – Utilizar o imóvel apenas para o fim presumido

Ao contrário do que comumente se pensa, a utilização do imóvel está limitada somente ao que está previsto em contrato: como residência ou comércio. É comum que muitos inquilinos acreditem que podem fazer o que quiserem com o imóvel a partir do momento em que assina o contrato, mas a lei é clara nesse sentido.

Portanto, não cabe ao inquilino utilizar um imóvel residencial como ponto comercial e vice-versa.

2 – Devolver o imóvel no estado em que recebeu

Lembra da vistoria obrigatória do imóvel que é realizada ao assinar o contrato de aluguel? O mesmo vale para quando encerra-se o contrato. O documento anteriormente utilizado será usado como base, além de eventuais comprovações de qualquer tipo de reforma ou alteração na estrutura do imóvel. 

Caso a vistoria identifique qualquer tipo de irregularidade, haverá um prazo estabelecido pela imobiliária para que os reparos sejam realizados. Caso o inquilino não faça os reparos ou recuse-se a fazê-los, poderá haver multa e até retenção do caução. 

3 – Pagar todas as pendências do imóvel em dia

Todo e qualquer pagamento relacionado às despesas do imóvel, previstos em contrato, devem sempre ser mantidos em dia, tendo sua forma e valores discriminados no ato do contrato, além da data de vencimento das mensalidades previstas no ato do contrato. 

Caso o inquilino não cumpra seu dever no contrato, o dono poderá solicitar uma ação de despejo, além de exigir o pagamento da dívida com correção de juros.

4 – Pagar todas as despesas de luz, água, telefone e eventuais serviços contratados

Assim que começa a habitar no imóvel e tem seu contrato fechado, o imóvel passa a ser de responsabilidade do inquilino, fazendo-se necessário que todas as titularidades (contas de água, luz e telefone, por exemplo), sejam transferidas para seu nome. 

Algumas imobiliárias estabelecem um prazo mínimo para que essa transferência de titularidade seja feita, sendo passível de multa se extrapolado o prazo. Além disso, alguns contratos exigem que haja autorização prévia para contratação de certos serviços, principalmente aqueles que possam modificar a estrutura da casa.

5 – Respeitar todas as regras do condomínio

Mesmo que não seja o dono do imóvel, o inquilino tem a obrigação de respeitar toda e qualquer lei presente nas regras internas do condomínio. Caso haja descumprimento dessas regras, o próprio inquilino é quem deverá arcar com a consequência, seja ela multa ou qualquer outro tipo de punição.

É importante ter em mente que há sanções para ambos os lados: tanto inquilinos, quanto locadores. Os dois lados devem estar cientes de suas obrigações e direitos para fazer um negócio tranquilo.

O que acontece se quebrar o contrato do aluguel?

Para entender o que pode acontecer caso haja a quebra de contrato, precisamos entender primeiro quando é possível quebrar o contrato. Basicamente, a quebra de contrato ocorre quando o inquilino deixa o imóvel antes do prazo estabelecido por contrato. Para isso, a lei prevê uma multa, que será proporcional ao tempo que falta para vencimento do contrato. Por exemplo: se o seu contrato tem vigência de 12 meses, e você deixa o imóvel aos 7 meses de uso, sua multa será calculada em cima dos 5 meses faltantes. 

Outro tipo de quebra de contrato pode ocorrer caso o proprietário opte por vender o imóvel, dando o aviso prévio de 30 dias de que isto ocorrerá. Nesse caso, o inquilino fica isento de qualquer multa.

Também é possível que o proprietário peça o imóvel novamente, mas há alguns casos específicos para que isso acontece, dentre eles:

  • Uso próprio ou para os filhos;
  • Depois de 5 anos com o mesmo inquilinos;
  • Necessidade de reformas urgentes, se determinadas pelo poder público;
  • Demolição ou obras aprovadas.

Uma outra quebra de contrato prevista na lei, ocorre no caso do inquilino praticar atos ilícitos dentro do imóvel. Nesse caso, o proprietário pode exigir o imóvel de volta se comprovados os atos.

Após o encerramento do período de locação, o contrato pode ser rescindido a qualquer hora, mas o inquilino deve ser notificado com 30 dias de antecedência. Durante esse período, é de direito do proprietário entrar com um processo para retomar a posse do imóvel, mas o inquilino terá até 6 meses para deixar o local. 

Para que isso tudo seja de conhecimento de todos, é importante prestar muita atenção no contrato, que atuará como norte para ambas as partes.

Como calcular a multa por quebra de contrato?

Para calcular a multa, existe uma fórmula simples que geralmente se aplica a maioria dos contratos de locação de imóveis. A conta é: o valor da prestação prevista em contrato multiplicada por 3, dividido pelo número de meses previstos em contrato, multiplicado pelo número de meses que faltam até o vencimento do contrato. Por exemplo:

Aluguel: R$ 1.200,00

Duração do contrato: 24 meses

Meses até o fim do contrato: 8

A conta fica: 

R$ 1.200,00 x 3 = 3.600

R$ 3.600/24 = R$ 150,00

R$ 150,00 x 8 = R$ 1.200,00

Nesse caso, o valor da multa será de R$ 1.200,00

Quanto tempo leva para uma ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada pelo proprietário do imóvel a partir do 1º dia de atraso, mas há geralmente uma tolerância entre as partes. O processo pode demorar entre 15 dias e até 12 meses, dependendo de cada caso. No caso de uma situação de extrema urgência, um juiz poderá determinar o despejo antes mesmo de ouvir o inquilino.

Vale lembrar que não é somente a falta de pagamento do aluguel que é passível de ação de despejo, mas sim toda taxa que é de responsabilidade do inquilino, como taxas de condomínio, impostos e eventuais despesas previstas em contrato.

Para evitar que a ação de despejo se concretize, o inquilino deverá depositar em conta informada o valor devido mais todos os juros, taxas moratórias e custas processuais do advogado da causa, que são equivalentes à 10% do valor da causa, em no máximo 15 dias após a sua citação, como fala Luiz A. Malta Montenegro Filho.

Caso você seja inquilino ou proprietário, é de extrema importância que saiba exatamente quais são suas obrigações e direitos para que o relacionamento entre ambos seja saudável enquanto houver um contrato vigente. Lembre-se sempre de conferir o contrato assinado para saber o que é de sua obrigação não pagar, ou se há alguma condição ou restrição específicas para habitação do imóvel. Ficou com alguma dúvida? Comenta aí embaixo que a Bcredi te ajuda. Até logo!

Caique Cabral

Formado em marketing e amante das letras, vejo o conteúdo como uma fonte de informação que nunca seca. Escrevo sobre finanças para além de números, sempre em busca das melhores soluções para a vida financeira das pessoas.

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