Como comprar imóveis em leilões

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Quem busca realizar o sonho da casa própria sabe o quanto pode ser caro cada metro quadrado do seu lar doce lar, não é? Mas, se você faz parte desse grupo que colocou como meta conquistar seu próprio imóvel, a crise imobiliária pode ter uma boa oportunidade para você: comprar seu imóvel em um leilão judicial.

Ficou interessado? Então esse artigo é pra você! Ao longo desse post vamos falar tudo sobre como comprar imóveis em leilões. Vamos responder se comprar apartamento em leilão vale a pena, como funciona a compra de imóveis em leilão e se é possível financiar um imóvel de leilão. Quer saber mais? Então confira tudo a seguir.

Como comprar imóveis em leilão judicial? 

Aproveitar leilões judiciais para comprar imóveis por um preço muito menor é realmente uma boa oportunidade. Porém, antes de se aventurar por aí é importante você entender os detalhes de como comprar imóveis em leilões judiciais para garantir que fez uma boa negociação e não saiu perdendo. Por isso, vamos te dar algumas dicas de como comprar em leilão. Dá uma olhada:

Entenda como funciona o leilão

Primeiro, é importante relembrar que um imóvel vai a leilão em alguns casos: se ele está em garantia de uma dívida e é leiloado para que o credor consiga seu pagamento, ou se é um imóvel em processo de inventário e os familiares não têm como custear as despesas do processo e, por isso, o imóvel é leiloado para cobrir as despesas ou, por fim, é uma propriedade em condomínio (um terreno ou imóvel que tem vários donos) e está sendo leiloado para dissolver a propriedade. 

É importante saber o motivo pelo qual o imóvel está indo a leilão para entender se o comprador e futuro proprietário não vai precisar arcar com alguma consequência, por exemplo o pagamento da dívida que consta sobre o imóvel. Todas essas informações estão no edital do leilão.

Leia o edital e confira todas as informações do imóvel

Uns vinte ou trinta dias antes da data do leilão, o edital é publicado com data, horário e local do leilão e todos os detalhes dos bens que serão leiloados. Lá você consegue encontrar informações como a metragem do imóvel, o estado de conservação e descobre também se ele está desocupado ou se os atuais proprietários ainda vivem lá ou alugam o imóvel para alguém. No edital também você encontra a matrícula do imóvel, com a qual seu advogado pode buscar todo o histórico desse bem e entender mais sobre a situação em que se encontra e o motivo do leilão.

Confira a documentação e saiba mais sobre a dívida do proprietário atual

Com a matrícula do imóvel, seu advogado pode conferir a escritura e o detalhamento do histórico desse patrimônio. Assim, você fica sabendo porque ele está indo a leilão e quais as consequências para o comprador do imóvel (se é preciso assumir a dívida depois da compra, por exemplo).

Se for possível, visite o imóvel e leve um corretor com você

Além de entender a situação judicial desse patrimônio, é muito importante conhecer a condição física do imóvel. Por isso, verifique no edital se é possível visitar o imóvel e, se conseguir, leve um corretor de imóveis com você. A presença de um corretor vai te ajudar a conferir detalhes estruturais do imóvel e ter uma avaliação do valor de mercado. Assim você consegue saber se vale mesmo a pena comprar esse bem e por quanto ele seria vendido no mercado e, com essa informação, você pode planejar seus lances.

Planeje seus lances e a forma de pagamento

Com a avaliação do imóvel você pode definir seu teto de lances no leilão e ir planejando lance a lance até chegar ao arremate. Lembrando que: se alguém ultrapassar o valor do seu teto você precisa analisar se realmente vale a pena cobrir o lance. Outra coisa que você precisa planejar é a forma de pagamento do imóvel.

Sabemos que a oportunidade de comprar um patrimônio muito mais barato é bem tentadora mas você precisa saber se pode pagar por isso. Antes era possível comprar imóveis em leilão apenas pagando à vista. Porém, uma nova regra do Novo Código de Processo Civil (NCPC) permite que os imóveis sejam parcelados em até 30 vezes, contando com 25% do valor do imóvel como sinal. Em alguns casos, há juízes que permitem o parcelamento do arremate em até 60 vezes, mas nessas situações a parcela precisa ser no mínimo de R$ 500,00. 

Quais os riscos de comprar um imóvel em leilão? 

Agora que você sabe como participar de leilões de imóveis, deu pra ver que existem muitos detalhes que precisam ser analisados para garantir que a compra vale a pena, né? E mesmo pensando e planejando com calma, existem algumas coisas que podem fazer com que esse imóvel te dê mais dor de cabeça do que benefícios:

Se o imóvel estiver ocupado

Quando você arremata um patrimônio em um leilão judicial e o imóvel está ocupado, ou seja, a família que era dona do imóvel ainda vive lá, pode ser que você fique responsável pelo processo para desocupação. Isso acontece porque muitas vezes a compra no leilão inclui a propriedade do imóvel mas não necessariamente a posse e, por isso, você deverá arcar com o processo para conseguir uma ordem judicial para desocuparem seu bem. 

Se você precisar assumir as dívidas 

Como falamos anteriormente, existem casos em que o arrematante fica responsável pelo pagamento das dívidas que constam no imóvel leiloado. É fundamental que você esteja ciente disso e tenha um bom planejamento financeiro para quitar esses débitos sem sair no prejuízo.

Se, por algum erro, o leilão for anulado

Existem situações em que o leilão acaba sendo anulado e você acaba tendo que devolver o imóvel. Isso pode acontecer se, por exemplo, os antigos donos não forem avisados formalmente que o imóvel iria a leilão e por isso podem recorrer e pedir o cancelamento da venda e, em outros casos, por algum erro no edital. Normalmente isso não traz prejuízos para quem arrematou os imóveis, já que o dinheiro é devolvido, mas só a frustração e o incômodo de ter que se desfazer de algo que você acabou de comprar já são motivos grandes para repensar.

Quem pode arrematar em leilão judicial?

Em geral, para participar de um leilão judicial e arrematar um dos patrimônios leiloados, basta ser pessoa física ou jurídica, maior de idade e capaz, ou seja, completamente consciente e lúcida, com condições de exercer seus direitos e deveres e tomar decisões sozinha. Existem alguns leilões que têm restrições específicas para seus participantes mas em casos assim, as condições ficam especificadas no edital do leilão judicial em questão.

Quando o imóvel não é arrematado em leilão? 

Quando o imóvel não é arrematado, ou seja, não é vendido no leilão, ele pode passar por outros 3 processos de venda: 

  • Licitação aberta: é como uma segunda tentativa de leilão presencial; 
  • Licitação fechada: os possíveis compradores devem fazer suas propostas por escrito e enviar ao leiloeiro, ou seja, eles não podem dar diversos lances, apenas fazer uma única proposta formal e escrita e o credor que está leiloando o imóvel – um banco, por exemplo – fica com a oferta mais vantajosa
  • Venda direta: pode acontecer se o imóvel não foi vendido em nenhuma das situações anteriores e aí é negociado diretamente com alguns dos compradores interessados.

O que é segunda praça em leilão? 

Segunda praça é o termo usado para quando é feito um segundo leilão de imóveis, para vender os bens que não foram arrematados na primeira edição do leilão. Um leilão em segunda praça acontece em um período específico de 15 a 30 dias após o primeiro leilão. 

Porém, a principal diferença entre um leilão normal e um leilão em segunda praça é que ,de uma data para outra, o imóvel que não foi vendido na primeira edição desvaloriza muito e pode chegar a ser arrematado em segunda praça por um valor até 50% menor que o valor inicial, ou seja, pode ser vendido pela metade do preço estipulado no primeiro leilão.

O que fazer quando o imóvel vai a leilão? 

Já falamos tudo o que você precisa saber para ser o arrematante de um leilão judicial. Porém, é importante lembrar que do outro lado de um leilão de imóveis tem alguém pensando “meu imóvel foi a leilão e agora?” Se você está passando por essa situação, não se desespere. Vamos falar um pouco sobre os direitos do devedor em um caso de imóvel leiloado. Confira:

Negociar o saldo devedor

Ao ser notificado de que seu imóvel será leiloado, você pode entrar em contato com o credor e tentar renegociar a dívida. Chegando em um acordo, o credor pode aceitar sua proposta e retirar o imóvel do leilão. É uma boa forma de evitar a perda do imóvel, porém a proposta deve ser muito boa e você precisa ter certeza de que poderá pagar pelas parcelas dessa negociação para evitar que o imóvel adquira mais dívidas e, no fim das contas, acabe sendo leiloado mesmo.

Entrar com uma ação judicial para tentar evitar o despejo

Quando seu imóvel é leiloado, você ainda tem o direito de fazer o pedido de uma liminar para evitar a ação de despejo. Porém, esse processo não tem 100% de garantia de sucesso e pode acabar apenas atrasando a sua saída do imóvel mas não impedindo definitivamente o despejo.

Pedir a anulação do leilão: caso você não tenha sido avisado previamente de que seu imóvel iria a leilão por conta de uma dívida, você tem o direito de entrar com um pedido para anular a venda do imóvel em leilão.

Agora que você já conheceu todos os detalhes sobre como funciona leilão judicial de imóveis vai ser mais fácil analisar se realmente vale a pena a compra do imóvel e, também, tomar todas as providências para garantir que você não está se colocando em uma cilada.

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